Продажа недвижимости на УСН: влечет утрату освобождения от НДС, но может им не облагаться

Переход в режим «УСН с НДС»

Новые правила для «упрощенцев», вступившие в силу с начала этого года, внесли свои коррективы в работу компаний и ИП, применяющих данный спецрежим. Бухгалтерам теперь следует быть особенно внимательными, поскольку одна крупная сделка, например, продажа коммерческой недвижимости, может повлечь за собой существенное увеличение налоговой нагрузки.

Напомним, что переход из режима «УСН без НДС» в режим «УСН с НДС» зависит от суммы доходов, полученных налогоплательщиком с начала года. Как только сумма доходов достигнет лимита в 60 млн руб., «упрощенец» утрачивает право на освобождение от НДС по ст. 145 НК РФ и становится полноценным плательщиком НДС.

И главный вопрос – с какого периода необходимо начинать облагать операции по реализации НДС? Ответ на этот вопрос содержится в абз. 3 п. 5 ст. 145 НК РФ: налогоплательщик обязан уплачивать НДС, начиная с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором имело место такое превышение. Важный аспект — доходы в целях сравнения с лимитом определяются кассовым методом. Фактически в расчет берутся все полученные денежные средства, в том числе авансы от покупателей.

Покажем на примере.

Общество на УСН без НДС в мае 2025 заключает договор на продажу двух объектов недвижимости (два здания) на общую сумму 70 млн руб. Данный договор содержит условие о получении аванса на сумму 50 млн руб. Оставшуюся сумму в размере 20 млн руб. покупатель обязан уплатить после получения объектов по акту передачи.

В мае 2025 г. компания получила от покупателя аванс в рамках договора на сумму 50 млн руб. В результате с учетом доходов, которые были получены компанией ранее (с 01.01.2025 г.), общая сумма доходов составила 61 млн руб., т.е. произошло превышение лимита в 60 млн руб. Превышение лимита состоялось в мае 2025 г., поэтому со следующего месяца (с 01.06.2025 г.) все операции организации по реализации товаров, работ, услуг должны облагаться НДС по одной из выбранных ставок: 5% (без возможности применения вычетов) либо 20% (с возможностью применения вычетов).

Облагать ли НДС сделку?

Далее самым важным вопросом, требующим отдельного рассмотрения, является вопрос относительно налогообложения самой сделки по продаже коммерческой недвижимости – обязано ли общество  облагать эту сделку НДС?

И вот здесь – все зависит от того, в каком месяце состоялось оформление и подписание сторонами акта приема-передачи объектов. Объясним, почему так.

Мы помним, что в нашем примере обязанность по исчислению НДС появилась у компании с 01.06.2025 г., соответственно, если реализация объектов состоится до этой даты, то НДС не возникает с этой сделки. Но если реализация объектов произойдет в период с 01.06.2025 г., то данная сделка будет облагаться НДС.

А чтобы понять, в какой момент возникает операция по реализации объектов недвижимости, необходимо обратиться к п. 16 ст. 167 НК РФ. Там сказано, что в отношении объектов недвижимого имущества датой отгрузки считается день передачи недвижимого имущества покупателю этого имущества по передаточному акту или иному документу о передаче недвижимого имущества (п. 16 ст. 167 НК РФ).

В итоге мы приходим к выводу, что первостепенным является день передачи объектов недвижимости по передаточному акту, т.е. фактически дата оформления и подписания сторонами этого документа. Условно говоря, если в нашем примере акт передачи объектов будет оформлен и подписан 31.05.2025 г., НДС не возникнет. Но оформление акта уже на следующий день – 01.06.2025 г. повлечет для организации значительные обязательства по уплате НДС в размере 3,5 млн руб. (если компания выберет ставку НДС в размере 5%) либо 14 млн руб. (если общество выберет ставку НДС в размере 20%).

Сумма налоговой нагрузки будет чуть ниже, если стороны решат, что сумма НДС «заложена» в изначально согласованной сумме продажи недвижимости, т.е. в 70 млн руб.

И что же получается? Поскольку в целях НДС важна не дата регистрации права собственности на реализуемые объекты недвижимости (на которую сложно повлиять), а дата передачи по акту (которой достаточно легко варьировать), налогоплательщики могут успешно использовать этот момент в своих целях. Причем на законных основаниях. 

Налоговые риски

Пока сложно спрогнозировать, будут ли налоговые органы в подобных ситуациях признавать использование «упрощенцами» этой «лазейки» в качестве схемы, направленной на необоснованное получение налоговой выгоды в виде якобы незаконного освобождения таких «пограничных» сделок. Это мы узнаем в том случае, если начнет формироваться подобная практика.

Тем не менее, можно с высокой степенью уверенности утверждать, что при наличии определенных обстоятельств риски признания таких действий схемой для получения необоснованной налоговой выгоды существенно возрастают.

Ключевые факторы риска:

• длительный разрыв во времени между датой подписания передаточного акта и моментом подачи документов на регистрацию права собственности 

• продолжение использования объекта недвижимости продавцом после его передачи по акту, особенно если это можно подтвердить документально

• при наличии этих факторов налоговые органы, скорее всего, могут признать акт передачи фиктивным или не соответствующим фактической передаче и оспорят правомерность применения освобождения от НДС по сделке с недвижимостью.