Юрист Кристина Майорова – о том, как правильно составить предварительный договор покупки недвижимости

Предоплату при покупке квартиры или машины могут не возвращать. Верховный суд разъяснил, как нужно действовать, когда продавец берет деньги в качестве гарантии и не отдает их обратно. Возможны целых 3 исхода: в одном случае покупатель действительно все теряет, в другом продавец сам платит за срыв сделки в удвоенном размере, в третьем – никто никому ничего не должен.

«Правила задатка» вступают в силу с того момента, как покупатель и продавец подписывают бумагу о передаче денег. Некоторых людей это может сбить с толку, рассказывает юрист Адвокатского бюро «Деловой фарватер» Кристина Майорова.

«Несмотря на то, что предварительно договор купли-продажи квартиры не подлежит обязательной регистрации в Росреестре, его значимость от этого ни в коем случае не уменьшается. Так, например, некоторые полагают, что если на нем нет никаких печатей, значит, это просто бумажка. Но это – самое большое заблуждение. Правильно составленный и подписанный договор признается судом как документ, который обладает юридической силой», – рассказывает Кристина Майорова.

Опытные продавцы знают про этот нюанс. Они умеют делать так, что при расторжении сделки сами ничего не платят, а вот покупатель будет неправ. Для этого в предварительном договоре не пишут слово «задаток»; его заменяют другими – близкими по смыслу – словами (чаще всего – «аванс»). Если есть разночтения, по закону любая предоплата будет считаться авансом. А это – совсем не то же самое, что задаток. Аванс никого ни к чему не обязывает. Как раз его можно потребовать в любой момент, отменив сделку.

Но продавцы могут добавлять собственные условия, которые кардинально меняют весь смысл аванса. Например, при отмене покупки по вине покупателя тот платит штраф в виде части своей предоплаты или даже теряет всю сумму целиком. Получается как бы задаток, работающий в пользу одной стороны сделки. Это противоречит Гражданскому кодексу, но в суде подобные договоры оспаривать очень сложно. Лучше их просто не подписывать, советует Кристина Майорова.

«Никто не обязывает покупателя заключать такой договор. В принципе все зависит от сторон и от их желания потом судиться. Это – время и расходы на юристов, адвокатов. Лучше сократить свои риски на этапе составления предварительного договора, чем потом судиться и, возможно, потерять свои деньги», – говорит Кристина Майорова.